Cómo legalizar obras sin licencia: Guía paso a paso

Realizar obras sin contar con la licencia correspondiente es una situación que, lamentablemente, ocurre con más frecuencia de la que debería. Ya sea por desconocimiento, urgencia o por evitar trámites burocráticos, muchas personas se enfrentan posteriormente a problemas legales, administrativos e incluso económicos al intentar regularizar la situación. En este artículo, te explicamos paso a paso cómo legalizar obras realizadas sin licencia en España, según la legislación vigente.

¿Por qué es importante legalizar obras sin licencia?

La ejecución de obras sin licencia puede acarrear graves consecuencias, como multas, paralización de la obra, obligación de demoler lo construido y dificultades para vender o hipotecar el inmueble. Además, no contar con la licencia vulnera la normativa urbanística, lo que puede derivar en sanciones administrativas.

Legalizar las obras te permite:

• Regularizar la situación jurídica de tu propiedad.
• Evitar sanciones económicas.
• Proteger tu patrimonio frente a posibles reclamaciones.
• Garantizar que lo construido cumple con las normativas técnicas y de seguridad.

Paso 1: Analiza la situación legal de la obra

Lo primero es determinar si la obra que realizaste sin licencia puede ser legalizada. En términos generales, la legalización dependerá de:

1. Compatibilidad urbanística: Verifica si lo construido respeta el planeamiento urbanístico vigente, como usos del suelo, alturas máximas, ocupación de parcela, etc.
2. Prescripción de la infracción: Según la normativa española, las infracciones urbanísticas pueden prescribir en plazos que varían dependiendo de la comunidad autónoma (habitualmente 4 años). Si la infracción ha prescrito, el ayuntamiento ya no podrá exigir su demolición, aunque esto no implica que la obra esté regularizada.
3. Estado estructural y técnico: Asegúrate de que las obras realizadas cumplen con las normativas de seguridad, habitabilidad y sostenibilidad.

Paso 2: Consulta con un técnico especializado

Para iniciar el proceso de legalización, necesitarás la ayuda de un técnico habilitado (arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero) que elabore un proyecto técnico de legalización. Este proyecto incluirá:

• Memoria descriptiva de la obra: Explicará las características y el uso de lo construido.
• Planos de la construcción: Incluyendo planos en estado actual y el estado anterior, si es posible.
• Cumplimiento normativo: Se verificará que la construcción cumple con las normativas urbanísticas y técnicas aplicables.

Paso 3: Presenta el proyecto técnico al Ayuntamiento

Una vez elaborado el proyecto de legalización, deberás presentarlo en el ayuntamiento correspondiente junto con la solicitud de licencia. Este trámite puede incluir:

• Pago de tasas municipales: Es habitual que se deban abonar tasas por la gestión administrativa y, en algunos casos, sanciones económicas por haber realizado las obras sin licencia.
• Documentación adicional: El ayuntamiento puede requerir otros documentos, como el certificado de seguridad estructural o el informe de impacto ambiental, dependiendo del tipo de obra y la localización.

Paso 4: Espera la resolución administrativa

El ayuntamiento revisará el proyecto y emitirá una resolución que puede ser:

1. Aprobación de la licencia: Si todo está en regla, se te concederá la licencia de legalización, y las obras quedarán regularizadas.
2. Requerimiento de modificaciones: Si la obra no cumple con algún aspecto normativo, es posible que te pidan realizar ajustes para adaptarla.
3. Denegación de la licencia: Si la construcción es incompatible con el planeamiento urbanístico, es posible que el ayuntamiento no permita su legalización, lo que podría derivar en la obligación de demoler lo construido.

Paso 5: Regulariza el registro y el catastro

Una vez obtengas la licencia de legalización, será necesario actualizar la información de tu propiedad en:

• El Registro de la Propiedad: Si las obras modificaron la configuración del inmueble (ampliaciones, nueva edificación, etc.), deberás inscribir los cambios.
• El Catastro: Actualiza los datos catastrales para que reflejen las características reales de tu propiedad, lo que puede implicar un ajuste en el valor catastral y en el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).